对项目的投资或开发进行全面的、综合的技术经济调查和科学论证，以决定该项目可实施性。对项目发展的内部环境、外部环境及资源分析，确定项目定位方向，经济可行性等内容。

1、内部环境：企业文化和管理系统、采买系统、营销系统的特征有开发战略适应性问题。成本战略是最为常规的手段，然而相对于差异化策略。执行难度大。应用Value chain 工具，剖析核心竞争力，洞悉成本中心和利润中心。
结论要点：项目策略的可执行性。

2、外部环境：项目的生存环境和供需关系决定了项目发展策略。竞争格局和对手策略也关系到项目自身竞争策略的制定。在不同的竞争市场条件下，供需关系直接影响到产品策略和价格策略，应用Strategic group、Boston box战略分析模型，发现战略兰海。
结论要点：竞争产品的攻略、价格和去化速度关系。

3、项目开发条件研究
房地产产品价值依托于土地价值，即所谓地段论。基本条件、市政状况环境配套和规划指标。环境规模了产品的属性和个性。通过SWOT分析，确定土地价值在建筑产品价值中的体现和利用。
结论要点：土地资源和环境资源的价值利用。即所谓地段论。

4、项目综合效益评估
从项目的品牌价值、社会价值、经济价值方面综合评估；针对项目的主要产品及市场定位确定项目的经营模式和盈利途径；从项目成本、收益等方面，通过静态和动态的经济测算，从经济上考虑项目的最佳定位。

1、市场调研及综合分析

A 市场整体走势分析
由于不动产的土地相关特殊属性，房地产产品的经济属性即价格、价值、极大的受制于区域经济，政策法规及区域、社会、文化、价值。应用PEST分析体系，廓清整体市场状况下的价格、价值及供需关系。
结论要点：区域市场价格走势、发展前景、供需关系。

B 项目开发条件研究
房地产产品价值依托于土地价值，即所谓地段论。基本条件、市政状况环境配套和规划指标。环境规模了产品的属性和个性。通过SWOT分析，确定土地价值在建筑产品价值中的体现和利用。
结论要点：土地资源和环境资源的价值利用。即所谓地段论。

C 竞争环境分析
项目的生存环境和供需关系决定了项目发展策略。竞争格局和对于策略也关系到项目自身竞争策略的制定。在不同的竞争市场条件下，供需关系直接影响到产品策略和价格策略，应用Strategic group、Boston box战略分析模型，发现战略兰海。
结论要点：竞争产品的攻略、价格和去化速度关系。

D 消费者形成研究
项目营销关键点不仅存在于竞争对策，同时也关系到消费者需求的满足。消费者喜好、倾向分为物理和心里两种。涉及到产品本身，物理需求要素包括价格、地段、舒适度。心里需求包括文化、内涵、形象、性格、气质即建筑产品的空间价值和审美价值。应用Conjoing analysis，发现不同要素的权重指导的规划和生产。消费者倾向的研究为提升产品价值提供依据。
结论要点：产品属性的特质和消费者倾向。

E 开发企业竞争力分析
企业文化和管理系统、采买系统、营销系统的特征有开发战略适应性问题。成本战略是最为常规的手段，然而相对于差异化策略。执行难度大。应用Value chain 工具，剖析核心竞争力，洞悉成本中心和利润中心。
结论要点：项目策略的可执行性。

2、项目定位及发展策略

A、市场属性定位
产品形式，地段特征。价格水平的确定，标示了项目在市场中的地位。从而确定了竞争是与合作关系
定位要素：市场地位、供需关系、价格水平。

B、物业类型定位
充分利用地块技术指标，评估物业类型的价格水平，去化速度、结合分期计划和区域市场导向，形成物业类型的定位。
定位要素：物业类型要素的综合评估。

C、目标客群定位
应用区域特性，总价区间和物业类型指标，锁定目标消费群。
定位要素：客群要求的地理特性、人口特性、经济特性、功能特性、文化特性。

D市场形象定位：
项目营销的目标即取得经济收益和品牌收益。经济指标的实现决定于产品的价格实现。价格实现竞争和供需关系作用。受到价格的提升导致需求的减少，而产品价值的提升，可实现在市场价格水平下的占有率扩大。
定位要素：营销差异化原则下的价值提升。

在开放的市场模式下，产品的制造由成本导向的标准化转向市场导向的差异化。革新、原创成为至高法则，企业的竞争力在于“制造出与众不同的产品，建筑产品的价值涵盖四个层面：经济价值、功能价值、空间价值、人文价值。产品策划的要素在于经济价值的实现，即如何充分利用规划指标，用地指标，实现土地价值最大化。空间价值展现功能价值的体现：即产品舒适度、使用率、交通组织，户型功能，即形状、材质、色彩、尺度等建筑元素的组合，营造建筑体空间形象和美学价值。人文价值打造建筑产品的文化内涵即其象征意义赋予了其附加价值，它定义了产品的形象特征，建立起了人与建筑内在沟通，赋予建筑的灵魂。即通过产品主题定位。特色定位和形象塑造。

产品核心价值的体现基于产品的物理特征和形象特征。产品价值在流通市场中的传播力和影响力通过营销的组合实现。
房地产产品的营销模式与其他产品传统的营销原则不相经庭，其他产品营销“区隔法则”锁定鲜明的特质，唯一性特质。而房地产产品的高价值，非流动性等特点，其购买过程是综合因素的反映。其遵循的法则是“凝练”。
从大营销的概念出发，此处的营销战略特指推广策略和媒体策略，和价格策略等执行部分即卖点提炼。推广主题，媒介计划。VI主题及延展。

1、销售团队架构与管理规范
销售人员招聘、结合老业务员团队进行销售团队搭建、
建立销售协作管理体系、建立销售管理团队管理制度、
管理人员职责建立

2、业务体系培训系统
产品知识培训、政策法规、企业文化培训、销售礼仪、销售流程、合同条款、建筑识图、物业管理、销售技巧、市场调查、广告理解、按揭贷款、模拟售房、团队协作演练

3、销售准备
市场调研、业务熟悉、项目销讲、售楼工具、销售话述、接待流程、客户答疑等

4、销售管理制度系统
销售各岗位职责与权益、激励机制建立、考勤制度建立、惩罚制度、目标管理体系、各项销售流程

5、项目价格体系
项目价格论证与确立、层价差与朝向差系数确立、各套房价计算、价格运作阶段计划、价格折扣预算、价格运作策略等

6、项目阶段营销方案论证
配合广告公司进行项目在各阶段销售中，结合市场变化实际、销售进展实际、工程进度实际等，完成相适宜的销售策略与推广策略。并完成与之适应的销售执行策略

7、定期销售会议组织

1、市场调研及综合分析
市场调研是商业物业全案策划的必要环节，目的是通过科学的市场调查，及时准确的了解和掌握市场信息，并在此基础上对市场做出科学的预测，为项目市场定位、产品定位等论证提供技术支持。
A、 宏观市场环境分析
宏观经济环境分析 (根据国内、外经济总体情况，全面分析项目所在城市的经济环境、房地产市场发展与相关经济的运作现状及区域商业市场发展状况)；
宏观政策环境分析 (分析各项政策的制定和实施对房地产市场及商业市场发展的影响，挖掘政策环境下发展前景存在的各项利好条件)；
商业动态分析 (对国内外大型商户发展计划和区域商业规划发展做专业分析，以此对未来商业市场整体格局的规划及选择进行初步分析)；
B、区域环境分析
人口分析 (针对区域内人口现状，旅游人群现状进行调研分析，对于年龄结构、外来人口比例、收入水平、消费理念、购买能力和档次有较大的影响，重点分析人口状况对商业项目的运作起决定性的作用)；
交通状况分析 (区域内交通道路状况的建设，为商业物业提供了良好的支持。通过对车辆交通现状、未来道路交通规划等因素的全面分析，准确的把握区域内交通环境对项目的影响，以便针对交通现状对项目停车场面积分配及交通动线的确定做相关建议)；

商业配套分析 (通过对区域商业配套设施的分析，了解区域商业不同业态的供需状况，充分挖掘本区域内商业市场空白，为明晰项目发展方向提供一定的指导)；
社会环境分析（对区域内人文环境及自然环境的分析，为区域内突现的优势条件做引导，提升区域商业经营特色，使开发者能进一步了解本区域潜在的商业机会）；
经济环境分析（区域内整体消费档次及项目物业档次、形象的定位须依靠区域内经济条件作为基础支撑点，通过对经济环境的分析，综合区域内其他各项因素，是项目确定市场定位、经营档次、品牌形象的依据和出发点）。
C、商业行业分析
行业界定
行业价格水平分析
主要行业分析
D、消费者分析
消费者是商业物业的最终消费人群，商业物业经营是否成功，将取决于商业物业的市场定位、档次、业态组合等是否与目标消费者的需求状况、消费特点等因素相吻合。充分了解区域消费者对市场的需求、消费习惯等商业特征，将为项目后期策划制定符合区域消费需求的定位奠定基础)。
E、经营商户分析
经营商户分析 (充分了解适合区域不同类型的意向经营商户之开店需求、租金承受能力等将减少后期由于不同业态商户的不同开店标准而出现的面积分割、租金承受、建筑格局、业态搭配不相符的问题)；
投资者分析 (分析投资者对不同类型物业的投资现状与心理)。

2、市场调研及综合分析

3、项目定位及发展策略
合理、准确的市场定位是决定房地产项目成功运作的关键所在。精妙的定位能够达到四两拨千斤的效果，不但可以最大限度地挖掘到项目自身以及周边市场的潜在商业价值，而且能够通过独特构思与精心策划，充分体现项目的独特魅力，尽展其自身特质，为总体整合、塑造、运营的成功奠定坚实的基础。
A、项目分析
项目地理位置分析(根据自身所处本区域的具体情况，分步论述本项目地理位置的优劣势、对项目未来经营的重大影响以及其体现出的潜在商业价值。其主要内容包括：区位环境、地段特征等)
项目基本技术指标分析(通过对项目自身各项基本技术指标的分析，以确保其物业总体规划定位相应的整体性、合理性。其主要内容包括：地块总体规划指标、物业建筑结构指标)
项目功能（互动）分析(针对项目目前建筑状况，通过各物业之间的互动分析，为其物业内、外部的经营运作循环化体系起到关键的支持作用。其主要内容包括：内部互动\外部互动。
项目区域供给分析(针对项目区域现状的系统的分析，为市场定位、经营风格、业态规划、发展策略提供依据)
B、项目SWOT分析
根据本项目商业自身的特性，结合周边社区底商的发展趋势，挖掘到项目所具有的竞争优势、发展机会，充分发挥自身强势条件；并分析出自身劣势、潜在威胁，最大限度弱化不足，以把握项目成功运营发展。
C、项目总体定位
经营主题定位 (针对区域人口、商业市场状况，以及本项目基本现状，进行经营主题定位)
主题诠释 (针对经营主题定位方向以及塑造特色进行相应的诠释说明，以体现其未来的发展风格)
业态规划(依据经营风格的方向，结合物业自身特性和主要业态的经营特点，进行合理的业态划分、功能规划，以保证物业内部形成起合理、互动、完善的商业格局)
租金价格定位(结合商业市场租金价格范围及自身现状，针对本物业内部业态规划，进行租金价格的制定)
目标客群定位 （根据商业经营档次、物业类型，结合区域内常住及流动人群的消费习惯，以确定本商业所吸纳的消费客群；根据本物业商业的规划思路，结合商业市场的各个业态经营特点以及商家动态信息，确定目标经营商户；根据物业自身的商业价值，结合商业投资市场供需状况及投资者投资心理，以最大限度的确定意向投资者。
项目经营定位
人均收入的增长会给消费者的消费行为以强有力的支撑，特别是在消费需求不断被放大、细化、深挖的商业环境下，居民消费能力和消费行为特征的决定着商业物业的经营方向)
D、商业物业管理建议
详细阐述商业物业管理的具体职能和性质。
E、初步经济效益分析
根据商业业态组合方案进行初步的经济效益估算，其目实现多种类、多层次的功能。同时确保经营利润最大化。

4、项目定位及发展策略

5、营销策略

商业项目招商代理

商业项目销售代理